第一千二百四十七章菜鸟还是老鸟
正当谢文思考的时候，其他几个人都看完了项目招商的文件资料。
“老大，我记得当时你与姜书记通电话时，他们对政务中心的项目很有兴趣，今天怎么没看到有关这方面的项目计划书？”
徐爱华抬起头来，指了一下手中的资料，问谢文。
“这些招商文件制定得比较早，你们看日期就知道了。他们应该原来搞过招商，但是没有成功。
政务中心的项目，他们肯定是要做的，到时候应该会单独就这个问题来进行协商。”谢文回答说。
政务中心的问题，关系到市委和政府两套班子的政绩，他们应该会高度的重视这个问题。谢文可以肯定，他们这一次过来，绝对会详细的询问自己关于这个项目的细节问题，然后再进行规划。
“谢兄弟，开发区的招商你怎么看？”王实问道。
“标的还是很明确的，而且这些项目又是我们比较擅长的。
你们看，第一个就是房地产的项目。公租房小区拟建6000套，还有白领生活小区，公务员小区拟建500套、专家公寓楼拟建300套。
中心服务区要建办公写字楼及会展中心30层、孵化大楼30层。
我们三家承建这些项目没有一点问题，而且这些项目好像是跟我们量身定做的一样。”谢文说道。
“老板，这个益阳高新区总部大厦，怎么只有建筑面积？资料上说建筑面积约10万平方米，但是高度如何，功能如何，招商文件上面并没有详细的说明。”肖明说。
“这个项目，应该是他们想搞，但还没有最后确定。估计他们是在等招商的情况，看看招商的资金够不够，这栋大楼应该是可有可无。”杨大老分析说。
“各位老板，还有一件事想必你们都发现了吧？”江小雅说道。
“小雅你是说资金吧？”谢文问道。
“是啊，大家都应该看到了。总投资三十亿，自筹六亿，招商引资二十一亿，还有三亿呢？既不是自筹，也不是招商，那这三亿资金的空缺是什么意思？”江小雅问道。
“是不是与总部大厦有关？他只是提了一个设想，就是十万平方米的建筑面积，再没有任何的说明。
我们是不是可以这样理解，如果能筹到三亿，就重新规划总部大厦，如果筹不到，就取消该项目。
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杨大哥不是说了吗？这项目可有可无，伏笔而己。他们在钓鱼呢，有人上钩固然好，没有就拉倒，又不是民生工程，非做不可。”谢文分析道。
“嗯，有这可能，这么多项目，只有这一项语嫣不详。”肖明也说道。
“至于五星级生态酒店，说是东部产业园核心区即将启动“八大”标志性工程之一，那这一次是肯定要建的。
另外，项目投资预算总投资是30亿元。两位大哥，你们觉得这个预算靠不靠谱？”谢文转头问杨大老和王实。
“谢兄弟，你觉得这个预算是偏大还是偏小呢？”王实反问道。
“三十亿能够投资这么多项目吗？”谢文的语气充满了怀疑。
“兄弟，这件事情你不要怀疑，三十亿说不定还花不完。”杨大老对谢文说道。
“为什么？”谢文问杨大老。
“谢兄弟，益阳只是内地的四线城市，没有进行过大规模的开发，既是劣势也是优势。”
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杨大老合上资料，喝了一口水，解释道。
“谢兄弟，我问你一个问题。”杨大老放下茶杯，看着谢文。
“杨大哥，你说。”
谢文又习惯性的去口袋里掏烟，手放进口袋刚摸到烟，又想起江小雅开先怼人的话，手又缩了回去。
“想抽就抽吧，反正己经开通风机了，把房间也打开通气。”江小雅看了一眼谢文，语气很轻柔的说道。这么多人在，大家都得顾点面子不是。
“谢兄弟。”杨大老伸手接过谢文的烟，“你现在也算是房地产行业的圈内人物了，那我问你，房地产开发有哪些成本？”杨大老问谢文。
“杨大哥，在房地产行业，虽然我不如你们专业，但这个问题我还是知道的。
房地产开发成本，一是土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。这就是我们俗话说的参与竞拍拿地皮。
土地使用者支付土地出让金的估算，可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到。
也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
“不错，还有呢？”杨大老追问道。
“还有啊，房地产开发成本除了土地的征用外，还有拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费。
土地征用及拆迁补偿费包括土地征用、耕地占用税、劳动安置费和拆迁地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁房费用等。
前期工程费，包括规划、设计、可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、三通一平等费用。
建筑安装工程费指以出包方式向承包单位支付的建筑安装工程费用，以自营方式发生的建筑安装工程费用。
基础设施费包括建设道路、供水、供电、燃气等费用。
公共配套设施费用包括开发小区内不可有偿转让的公共配套设施发生的费用。”
谢文话一说完，杨大老和王实笑了起来，显然很满意谢文的回答。
而江小雅，肖明和徐爱华三个人却非常惊讶的看着谢文，这还是他们第一次听到谢文对房地产市场的认识。
“不错，谢兄弟，你已经不是一个菜鸟了，而是房地产行业的一只老鸟了。”杨大老笑着说道。
“杨大哥，你这句话，我能理解为你是在表扬我吗？”谢文也笑着说道。
谢文的办公室里，顿时响起一片笑声。
“谢兄弟，你刚才说了那么多成本，那每一个成本占比是多少？你应该也清楚吧？”杨大老又问道。
“我也了解一点点。”谢文点点头，很谦虚的说道。
“谢兄弟，你了解的应该不是一点点，而是亿点点。”王实算是看出来了，自己这位小兄弟，平时完全是不显山不露水，扮猪吃老虎。
大家又笑了起来。
“那你说说看，房地产开发，有哪一些项目成本？每一个项目成本的百分比是多少。”
杨大老认真起来，他决定好好的考究考究一下自己这个小兄弟，看他对房地产行业的认识到底有多深。
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